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河源市不動產登記中心“3.15”送給購房者“九大錦囊”

2016-03-14 來源:河源市房管網
 
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早知這些事 買房更放心

河源市不動產登記中心3.15送給購房者“九大錦囊”

  【九九房產網 河源房訊】在2016全國兩會上,政府工作報告明確提出:“完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策。”這是中央層面對房地產市場釋放的最新信號。年初以來,隨著市場的逐步調整、政策的頻頻利好,新一輪購房剛性需求也隨之釋放。那么,如今買房要注意什么,怎樣買房更放心?在以“新消費 我做主”為主題的3.15國際消費者權益日到來時,市不動產登記中心特意給購房消費者準備了一份“厚禮”——送您九大購房“錦囊”。

  一、房產廣告要看清

  《中華人民共和國廣告法》(2015年9月1日起施行)第二十六條規定:房地產廣告,房源信息應當真實,面積應當表明為建筑面積或者套內建筑面積,并不得含有下列內容:(一)升值或者投資回報的承諾;(二)以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置;(三)違反國家有關價格管理的規定;(四)對規劃或者建設中的交通、商業、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳。

  “5年穩定回報50%”,“優質學區房”,“5分鐘到達地鐵一號線”等這些從前幾乎每個樓盤都在用的廣告標語,自2015年9月1日起已被明令禁止。新版《廣告法》的施行將有效杜絕房地產廣告中夸大其詞、混淆概念、許空頭支票等問題,一方面可以凈化房地產廣告市場,另一方面可以減少購房者與開發商的糾紛。同時,對房地產開發商的廣告宣傳也提出了更嚴苛的要求。如果市民發現類似違法的房產廣告,可以向工商部門舉報反映。

  二、“訂金”“定金”要分明

  “訂金”與“定金”是不同的法律概念。這是個別開發商欲規避法律責任的慣用做法。《中華人民共和國擔保法》規定:定金的數額由當事人約定,但不得超過主合同標的額的20%。商品房交易中,買家履行合同后,定金應當抵作價款或者收回;若買家不履行合同,無權要求返還定金,發展商不履行合同的,應雙倍返還定金。

  而訂金并非一個規范的法律概念,實際上它具有預付款的性質,并不具備擔保性質。商品房交易中,如買家不履行合同義務,并不表示他喪失了請求返還訂金的權利;反之,若發展商不履行義務亦不須雙倍返還訂金,但這并不意味著合同違約方無須承擔違約責任。

  三、新版合同需用心

  新版《商品房買賣合同示范文本》于2015年1月1日在河源全面啟用。該合同示范文本制定了許多“防霸”條約,比如質量擔保、明確公共配套交付條件和時間表、水電氣未通禁交付使用、增加購房者信息保護條款等,進一步規范商品房交易行為,切實維護公平公正的商品房交易市場秩序,有利于促進我市房地產市場健康發展。

  商品房交易當事人應仔細閱讀《商品房買賣合同示范文本》,在自愿、平等、公平及誠實信用的基礎上簽訂商品買賣合同,自覺提高履約意識、恪守契約的精神。

  四、資金監管保護您

  2015年8月1日起實施的《河源市區商品房預售資金監督管理辦法》(下稱《辦法》),對房地產開發企業樓盤預售資金的存入、使用、監管,以及處罰作出了明確規定。商品房預售資金是指:“房地產開發企業將其開發建設的商品房在竣工驗收備案前預售給購房人,購房人依照合同約定支付的首付款、一次性付款、分期付款、按揭以及其他形式的全部購房款項。”

  市不動產登記中心相關負責人提醒購房者,在認購商品房時,應當留意售樓部《商品房銷售信息公示欄》公示內容,包括監管銀行以及專用賬戶的名稱、賬號、對應的POS機工號證明等信息。簽訂《商品房買賣合同》時,也應核實合同中注明購房款的付款方式、期限,存入的監管銀行、專用賬號,以及監管部門。通常情況下,購房人通過售樓現場的監管專用POS機交存房款,房款可直接轉入由資金監管機構實施監控的專用賬戶,切勿刷入個人名下的賬戶。

  五、預告登記少糾紛

  《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》(2016年3月1日起施行)內容主要包括不動產登記與物權確認或基礎關系爭議、預告登記效力、特殊動產轉讓中的“善意第三人”、發生物權變動效力的人民法院和仲裁委員會的法律文書范圍、按份共有人優先購買權的司法保護,以及善意取得制度等六方面。

  對于“一房兩售”甚至“一房多售”等問題,司法解釋明確規定,未經預告登記的權利人同意,轉移不動產所有權,或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的,應依照物權法的上述規定,認定其不發生物權效力。這意味著,只要買房時做了預告登記,開發商私自把已出售的住房再次出售或者進行抵押的行為,將被認定為無效。

  六、違約擔責看合同

  商品房也是一種商品,買賣雙方簽署合同后,沒有發生約定和法定的退房理由,任何一方違反合同約定,均需向守約方承擔違約責任。

  此外,從法律上講,開發商降價對老業主來說是很難維權的,這屬于房地產交易的風險。除非合同有約定,如果簽合同時開發商有書面承諾,承諾不降價,或若降價就賠償業主損失,這樣就可以獲得賠償。打砸售樓處只能徒勞無果,甚至會構成犯罪。

  七、電話詐騙要小心

  有不法分子冒充房管工作人員進行短信或電話詐騙,借享受優惠政策返還補償購房稅款等名義,索要個人信息及銀行賬號。市不動產登記中心提示廣大市民,政府主管部門從未以電話通知等形式獲取個人信息、銀行賬號及繳費等行為,此系不法人員冒充主管部門工作人員進行詐騙活動,特提醒廣大市民提高警惕,加強防范,嚴防上當受騙。一旦發現此類詐騙活動,要立即向房地產主管部門報告,同時也要向當地公安機關舉報。

  八、物業費有新規定

  《河源市物業服務收費管理實施細則》已于2015年1 月1 日起實行;《關于規范市區物業管理工作的意見》已于2015年7月1日起實行。

  《細則》的出臺,進一步明確了我市物業服務企業可以收取哪些費用、收多少、怎么收、如何調整收費等,其中不乏自有產權車位物業收費每月不超過50 元、裝修垃圾清運費每平方米在4 元以下、物業服務企業須向每戶業主提供不少于4 張出入卡等亮點。《細則》出臺后,源城區隨后不久便公布了該區普通住宅小區物業管理收費的基準收費標準,實行政府指導價的物業服務收費按照服務等級進行收費,且上浮幅度不能超過30%。源城區實行政府指導價的物業管理收費每平米最高也不能超過1.43元/月。

  《意見》的出臺,明確了物業管理的主體,從2015年7 月 1 日起,河源市區的物業管理工作將按屬地管理原則,由源城區政府和江東新區管委會負責。此外,涉及到查處亂收費行為、批準物業服務企業經營準入、處理物業矛盾等相關物業管理工作的價格、工商、街道辦事處、城管等15 個部門也各自明確了職責。

  九、車位疑問可咨詢

  很多小區業主提出疑問,小區內的停車場所有權到底是誰的?是業主的?還是開發商或者物業公司的?《物權法》第七十四條規定了小區內停車場的歸屬權問題:建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。

  如無經過確權(所有權屬于開發商)或屬于人防工程(所有權屬于國家,管理收益歸開發商),則開發商只能通過租賃、附贈方式給業主提供使用權。有些開發商對無產權車庫轉讓永久使用權,業主擔心違反了《合同法》“租賃合同的最高期限為20年”的規定。其實只要與開發商達成協議,在租賃合同到期后無條件續約延長期限即可。

  但是如果車庫是占用業主共有的道路或其他場地興建的,那么所有權屬于業主。

  如果市民對小區車庫是否經過規劃報建、計入公攤面積,可以咨詢市住建局。對小區車庫是否屬于人防工程,可以咨詢市人防辦。

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